חוק ה 1 אחוז בנדלן – חישוב כדאיות עסקה
חוק ה 1 אחוז – רקע
כאשר משקיעים בוחנים תזרים מזומנים מהשקעה בנדל”ן מניב, הם מבקשים להבין האם יתקבל תזרים מזומנים חיובי מההשקעה.
חוק או כלל ה 1% מספק להם דרך מהירה מאוד לחשב את התשואה ולהבין האם יש כאן הזדמנות להשקעה מניבה בעלת תזרים חיובי.
אז בואו נראה מהו חוק ה 1 אחוז ואיך משתמשים בו לבחון השקעות בנדל”ן.
קריאה מהנה.
תוכן עניינים
מהו חוק ה 1%?
חוק ה 1 אחוז הוא חישוב מהיר המסייע למשקיעי נדל”ן לקבוע האם נכס להשכרה צפוי לייצר תזרים מזומנים חיובי. כלל ה 1% מתאים לכל סוגי ההשקעות בהם המשקיע מתוכנן לקבל תשלום חודשי מההשקעה בנכס.
הסבר על החוק
החוק קובע כי שכר הדירה החודשי שיתקבל מהנכס צריך להיות לפחות 1% ממחיר הרכישה הכולל שלו, כלומר מההשקעה הכוללת את עלות הנכס, עלויות הרכישה הנלוות ועלות השיפוץ אם נדרש. כלומר, אם רוכשים נכס תמורת $100,000, שכר הדירה החודשי צריך להיות לפחות $1,000 כדי לעמוד בכלל ה-1%. שימו לב שמתייחסים לשכר הדירה החודשי (לא רבעוני ולא שנתי).
על מה מבוסס החוק?
חוק 1 אחוז מבוסס על ההנחה שההוצאות על הנכס, לרבות: תשלומי משכנתא, מיסים, ביטוח, תחזוקה ועלויות החלפת דייר, יהיו 50% מההכנסות שיתקבלו מהשכירות. לפיכך, אם שכר הדירה החודשי הוא לפחות 1% ממחיר הרכישה, 50% הנותרים מההכנסה מדמי שכירות אמורים להספיק לכיסוי הוצאות אלו ולייצר תזרים מזומנים חיובי.
דוגמא לחישוב חוק 1 אחוז
נציג דוגמה בכדי להמחיש את חוק ה 1 אחוז:
נניח שאתם שוקלים לרכוש נכס ב-$250,000, וברצונך לקבוע אם הוא עומד בכלל 1%. לשם כך, נחשב 1% ממחיר הרכישה:
250,000$ X 0.01 = 2,500$
על פי כלל ה 1%, שכר הדירה החודשי עבור נכס זה צריך להיות לפחות 2,500 $.
אם שכר הדירה החודשי נמוך מסכום זה, ייתכן והנכס לא ייצר תזרים מזומנים חיובי וייתכן שלא יהווה הזדמנות השקעה טובה.
ראוי לציין כי כלל ה-1% הוא הנחייה כללית ואינו לוקח בחשבון גורמים נוספים אשר עשויים להשפיע על רווחיות וכדאיות העסקה, כגון: מיקום הנכס, תנאי השוק ואסטרטגיית היציאה. לפיכך, יש להשתמש בו בשילוב עם מדדים וניתוחים אחרים כדי לקבל החלטות נבונות ומתאימות לצרכי המשקיעים.
חישוב תשואה עפ”י חוק ה 1 אחוז
כלל ה 1% מספק גם חישוב מהיר לגבי התשואה הצפויה מהשכרת הנכס, זאת מכיוון שהוא שניתן לקבל בעזרתו את התשואה השנתית הצפויה מהנכס.
נציג דוגמה בכדי לחשב את התשואה ע”י שימוש בכלל 1%:
נניח ואתם שוקלים להשקיע בנכס כ-100,000$ והשכירות החודשית הצפויה היא 1,000$. כפי שראינו, אם מחשבים את היחס בין עלות הרכישה לבין השכירות החודשית נקבל יחס של 1%.
אם נבצע את החישוב על פני השנה כולה, נקבל:
1,000$ X 12 = 12,000$ לשנה
12,000$ / 100,000$ = 0.12 = 12% תשואה שנתית ברוטו
כאשר בוחנים את העלויות השוטפות על הנכס (כגון: מיסים, ביטוח, אחזקה, חברת ניהול ועלויות החלפת דייר), ניתן לראות כי לרוב העלויות הנ”ל מגיעות לכדי 40-50% משכר הדירה החודשי (יש לשים לב כי הדוגמה הנ”ל איננה כוללת את התשלום עבור המשכנתא אם קיימת בעסקה).
לפיכך, נחסיר מהתשואה ברוטו שהתקבלה את העלויות השוטפות ונקבל את התשואה נטו:
12% X (1 - 0.40) = 12% X 0.6 = 7.2% תשואה שנתית נטו
כלומר, חוק ה 1 אחוז מתייחס לתשואה של בערך 7% נטו עבור נכס שהעלות הכוללת שלו היא פי 100 מהשכירות החודשית.
כמובן שניתן לעשות שימוש באותו עקרון ולהגדיר גם חוק 2% שבו עלות הנכס צריכה להיות פי 50 מהשכירות החודשית, וכך הלאה גם עם 3% ועוד..
חוק ה 1 אחוז – סיכום
כאשר בוחנים השקעה של נכס מניב שמספק תזרים מזומנים חודשי, ניתן לבדוק מהו היחס בין עלות הנכס לשכירות החודשית. אם היחס בין השכירות החודשית לעלות הנכס היא 100 הרי שנוכל לקבל תשואה של 7% נטו בעסקה.
חשוב לזכור כי זהו חוק כללי ויש כמובן לבחון כל מקרה לגופו.
השימוש בכלל ה 1 אחוז הוא נוח מאוד כאשר בוחנים כמות גדולה של עסקאות ורוצים כלל פשוט בשביל לבחון כדאיות עסקה.
חוק ה 1 אחוז - סרטון הסבר
באתר אינבסטלי תוכלו למצוא הזדמנויות השקעה וחברות רבות העוסקות בהשקעות נדל”ן בארה”ב.
בהצלחה!
פוסטים נוספים לקריאה באתר אינבסטלי
