מימון נדלן – 13 אסטרטגיות למימון יצירתי בעסקאות נדל”ן בארה”ב
מימון נדלן - מימון יצירתי
“מימון יצירתי” זה שם המשחק כיום
כל משקיע נדל”ן יודע שהדבר החשוב והבסיסי ביותר בעסקת נדל”ן טובה הוא להשיג את הנכס במחיר הנמוך ממחיר השוק, אבל הדבר הנוסף שחשוב מאוד להבין אותו הוא המימון, או כפי שאנו קוראים לזה: “מימון נדלן”. קיימת חשיבות רבה להבנה כי מימון נדלן טוב מבדיל בין עסקה מצויינת לעסקה טובה או בין עסקה טובה לעסקה גרועה.
בישראל, סוגיית המימון ובעיקר מימון נדלן למשקיעים שאינם משקיעים כשירים היא מורכבת ולרוב איננה זמינה באופן נגיש. המצב בארה”ב הוא שונה לחלוטין, כל כמעט כל דבר אחר בארה”ב, שוק הנדל”ן שם הוא עצום ומגוון מאוד. לכל אחד (כמעט) ניתנת הזדמנות שווה לבצע עסקאות נדל”ן טובות ולהרוויח.
בפוסט זה נתמקד בתת-תחום של מימון נדלן שנקרא מימון יצירתי (“Creative Financing”) בעסקאות נדל”ן בארה”ב. נציג רשימה של אסטרטגיות מימון מתקדמות שניתן לעשות בהן שימוש כאשר משקיעים בנדל”ן בארה”ב, בין אם זה נדל”ן למגורים, נדל”ן מסחרי או כל נדל”ן אחר.
חשוב להדגיש כי חלק מהרעיונות המובאים בפוסט זה הינם רלוונטיים לשוק האמריקאי, אבל העקרונות רלוונטיים לכל השווקים, גם לישראל. אנו ממליצים לכל אחד ואחת שרוצים להשקיע בנדל”ן לקרוא ולהבין את שיטות המימון המפורטת בפוסט זה ולמצוא את הדרך כיצד לעשות שימוש בחלק מהאסטרטגיות הנ”ל גם בעסקאות נדל”ן שמבצעים בישראל או במקומות אחרים בעולם.
נקודה נוספת שחשוב מאוד לזכור, כאשר בודקים כדאיות של עסקאות המבוססות על החזקת נכס לטווח ארוך ויצירת תזרים מזומנים, חייבים לוודא ששכר הדירה נטו (אחרי התשלום עבור הוצאות תפעוליות) גדול מהתשלום על הכסף. כמעט תמיד (למעט מקרים חריגים בלבד) נרצה ליצור תזרים מזומנים חיובי לטווח ארוך זאת על-ידי הקפדה וחישוב מדוייק שעלות הכסף (ההוצאה על הכסף) נמוכה מההכנסה השוטפת מהנכס (פחות ההוצאות התפעוליות). זהו מרכיב קריטי ביצירת עסקת נדל”ן מצויינת!
רשימת אסטרטגיות למימון יצירתי
רכישה במימון המוכר (“Seller Finance”)
שיטה ידועה ומקובלת בארה”ב היא השיטה בה המוכר מספק מימון נדלן לקונה לצורך רכישת הנכס. האסטרטגיה הזו מאפשר למוכר לקנות נכס עם מימון מבלי לערב בנק או מלווה כלשהו, כל התהליך נסגר בין המוכר לקונה.
האסטרטגיה הזו יכולה להתאים למקרים בהם המוכר רוצה למכור במחיר השוק. במקרה כזה על הקונה להסכים לשלם רק את תשלום הקרן ולא ריבית, כך שבטווח הארוך למעשה יוכל המשקיע להגדיל את פורטפוליו הנכסים שברשותו בצורה נוחה ובטוחה.
זה נכון שלאורך זמן ייתכן ותשלם יותר ממה שהנכס שווה, אבל בדרך תגדיל את ההון ותיצור לעצמך מקור מזומנים נוסף.
תוכן עניינים
רכישת משכנתא מהמוכר (“Subject-to”)
הרעיון כאן הוא פשוט – לרכוש ממוכר הנכס את החוב שיש לו על הנכס ולהמשך לשלם במקומו, כאשר הנכס עובר לבעלותך וכל זאת מבלי לקחת משכנתא חדשה.
השיטה הזו יכולה לסייע למוכר להימנע מעיקול על הנכס שבבעלתו, ללא צורך בהוצאת כסף נוסף מכיסו.
כמובן, צריך לעשות חישוב מקדים ולוודא שתשלום החוב לא יהיה גדול יותר משכר הדירה שתוכל לקבל על הנכס, כך ניתן להבטיח תזרים מזומנים חיובי תוך הרחבת פורטפוליו הנכסים שלך.
להלן סרטון קצר שמסביר כיצד עושים עסקת Subject-to:
מיחזור מזומן (“Cash-out Refinance”)
מיחזור מזומן הוא למעשה הלוואת משכנתא רגילה אשר במסגרתה אתה לוקח הלוואה חדשה בסכום הגדול יותר ממה שאתה חייב בהלוואה הקיימת שלך. ההפרש בין שתי ההלוואות ניתן לך במזומן. מזומן זה יכול לשמש לכל דבר, כולל, כמובן, למימון נדל”ן בהשקעות נוספות.
בישראל שיטה זו נקראית “משכנתא לכל מטרה”, יש לשים לב שבאחרונה הוגבלה היכולת לקחת משכנתא לכל מטרה, ניתן לקבל מידע נוסף בנושא באתר כל-זכות.
מימון מחדש של הנכס יכול להיות רלוונטי למי שמחזיק בבעלותו נכס שאין עליו חוב, או שהחוב שיש עליו נמוך מערך הנכס. שיטה זו למימון נדלן בארה”ב היא הבסיס לאסטרטגיית BRRRR המפורסמת.
שיטת BRRRR
שיטת BRRRR היא אסטרטגיית השקעות נדל”ן פופולרית המאפשרת להגדיל במהירות את פורטפוליו הנכסים שברשותך. BRRRR הם ראשי תיבות ל- קנייה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש וחזרה על התהליך.
האסטרטגיה הזו עובדת כך:
אתה מוצא נכס שאתה רוצה לקנות.
אתה מפקיד פיקדון קטן (בדרך כלל 10-20%) ומקבל הלוואה עבור שאר הסכום.
אתה משפץ את הנכס כדי להעלות את ערכו.
אתה משכיר את הנכס ומשתמש בהכנסה כדי לשלם את ההלוואה.
לאחר כמה חודשים של השכרה וקבלת שכר דירה, אתה מבצע מממן מחדש את הנכס ועם המזומן שקיבלת מהמלווה אתה רץ להשקיע בנכס הבא שלך.
אחרי שסיימת את כל התהליך, אתה חוזר עליו שוב מהתחלה!
אסטרטגיית BRRRR היא דרך מצוינת להגדיל במהירות את פורטפוליו הנכסים להשכרה שלך עם הון עצמי מינימלי. אחרי שתבצע את המחזור תוכל להשתמש במזומן מהמימון מחדש בכדי לקנות עוד נכסים ולהמשיך ולבנות את ההון שלך.
יש גם חברות ישראליות המספקות אפשרויות השקעה באסטרטגיית BRRRR, חפשו אותם בקטגוריית השקעות נדל”ן בארה”ב.
הלוואות “כסף קשה” (“Hard Money”)
הלוואת “כסף קשה” היא סוג של מימון נדלן המגובה בשווי הנכס ולא ביכולת ההחזר של הלווה. הלוואות כאלו הן בדרך כלל לזמן מוגבל וקצר (12 חודשים או פחות) ובעלות ריבית גבוהה יותר מאשר הלוואות רגילות. עם זאת, הלוואות אלו מאפשרות למשקיעים המבקשים לרכוש נכסים במהירות, להשיג כסף בזמן קצר וללא צורך במעבר תהליך קבלת הלוואה רגילה שעשוי להימשך תקופה ארוכה.
כסף פרטי (“Private Money”)
הלוואת כסף פרטית היא כאשר אתה לווה כסף מאדם פרטי או מקבוצת אנשים. הלוואה זו שונה מהלוואה רגילה בכך שהיא איננה ניתנת ע”י מוסד פיננסי, אלא במקום זאת, הכסף מגיע מאנשים שיש להם כסף להשקיע (מודל דומה להלוואות חברתיות). מלווי כספים פרטיים יכולים להיות משפחה וחברים, אבל הם יכולים להיות גם אנשים בעלי ממון המחפשים אפיקי השקעה אטרקטיביים להשקיע את כספם. חברות שעוסקות בהלוואות מסוג זה ברוב המקרים יעדיפו לעבוד עם משקיעי נדל”ן מכיוון שהבטוחות בעסקאות כאלו הן חזקות. אין ספק כי זו אחת מהאסטרטגיות המובילות עבור מימון נדלן, בעבר, כיום וכנראה גם בעתיד.
מסגרת אשראי לעסקים (“Business Credit Lines”)
במחשבה ראשונה זה אולי לא נראה כמו מימון לעסקאות נדל”ן אבל זה בהחלט יכול להיות כלי שימושי למשקיעים.
מסגרת אשראי לעסקים מעניקה לך גישה לסכום כסף מסוים שבו תוכל להשתמש לפי הצורך. אתה משלם ריבית רק על החלק בהלוואה שבו אתה משתמש, ובדרך כלל אתה יכול ללוות את הכסף שוב לאחר ששילמת אותו בחזרה (בדומה לכרטיס אשראי).
מסגרת אשראי לעסקים יכולה להיות אופציה טובה עבור מימון נדלן מכיוון שהיא נותנת לך גישה למזומן שאתה צריך מבלי לעבור את התהליך הארוך והמסובך של הגשת בקשה להלוואה נוספת.
הלוואות STABBL (Short-Term Asset-Backed Bridge Loans)
מימון נדלן מבוסס הלוואות STABBL (הלוואות גישור מגובות נכסים לטווח קצר) היא אסטרטגיית מימון הצוברת פופולאריות בקרב משקיעי נדל”ן בארה”ב. הלוואות STABBL הן הלוואות קצרות טווח בריבית בלבד המשמשות בדרך כלל לפרויקטים של שיפוץ ומכירה (הידועות בכינוי “עסקות פליפ”).
היתרון הגדול ביותר של הלוואות STABBL הוא שקל יחסית להשיג אותן ולא צריך דירוג אשראי גבוה (Credit score) או ניסיון שלעיתים מלווים מחפשים. הלוואות כאלו יכולות להתאים גם לזרים המבקשים להשקיע בארה”ב.
יתרון נוסף הוא שהלוואות אלו נושאות ריבית בלבד, מה שאומר שאתה צריך לשלם רק על הריבית במשך 6-12 החודשים הראשונים וכך ישאר לך מזומן לצורך מימון השיפוץ של הנכס.
חוזה בתשלומים (“Installment contract”)
חוזה בתשלומים, המכונה גם חוזה קרקע, הוא סוג של מימון נדלן שבו הקונה משלם תשלומים ישירות למוכר במקום לבנק או למלווה אחר. בחוזה תשלומים, לרוב המוכר מסכים לממן את הנכס עבור הקונה. לאחר מכן, הקונה משלם תשלומים חודשיים למוכר עד שמחיר הרכישה ישולם במלואו. לאחר סיום התשלומים של מחיר הרכישה על הנכס, הקונה מחזיק בנכס באופן מלא (עד אז קיימת הערה על הנכס שהוא אומנם שייך לקונה אבל זאת עד שהקונה מסיים לשלם את כל התשלומים למוכר).
החוזים הללו נפוצים בעיקר בקרב משקיעים העוסקים בקרקעות בארה”ב, כאשר הם הופכים קרקע לנכס המניב תשלומים שוטפים, ואם הקונה אינו מצליח לעמוד בתשלומים, הם מקבלים את הקרקע חזרה.
הלוואת הון בית (“Home Equity Loans”)
הלוואת הון בית היא בפועל משכנתא שנייה על הנכס שאותו אתה מחזיק למגורים העיקריים שלך. בדרך כלל אתה יכול ללוות עד 80% משווי הבית שלך בניכוי כל חובות. אז אם הבית שלך שווה $100,000 ויש לך חוב של $50,000, אתה יכול ללוות עד $30,000. זו שיטת מימון נדלן נוחה מפני שהיא מאפשרת לקבל כסף מעצם הבעלות על הבית שלך מבלי למכור אותו.
בעקרון ניתן לעשות כל שימוש בכסף הזה, אך הרבה אנשים עושים בו שימוש לקניית נכסי נדל”ן.
הערת אזהרה: אם אתה מפגר בתשלומים על הלוואה הזו אתה יכול לאבד את הבית שלך, לכן מומלץ לקחת הלוואה כזו רק אם אתה בטוח שתוכל לעמוד בתשלומים עליה.
חשוב לציין כי הלוואה זו רלוונטית למי שמחזיק בית וגר בארה”ב.
בטחונות צולבים (“Cross Collateralize”)
בטחונות צולבים הם סוג של מימון יצירתי שבו אתה משתמש ביותר מנכס אחד כערובה להלוואה. לדוגמה, נניח שיש לך תיק של חמישה נכסים ששווים כל אחד $100,000. אתה יכול להשתמש בכל חמשת הנכסים כבטוחה עבור הלוואה של $500,000.
היתרון של בטחונות צולבים הוא שאתה יכול לקבל הלוואה גדולה יותר ממה שאתה יכול עם נכס אחד בלבד – או שאתה יכול להשתמש בנכסים שלך (ולא במזומן) כדי להבטיח הלוואה כבדה.
החיסרון הוא שאם אתה לא עומד בתשלומים על ההלוואה, המלווה יכול לעקל את כל הנכסים שלך ולא רק את אחד מהם. לכן חשוב להשתמש באסטרטגיית מימון נדלן זו רק אם אתה בטוח שתוכל לעמוד בתשלומים על ההלוואה הזו.
חשבון פרישה בניהול עצמי (“Self-directed IRA”)
חשבון פרישה בניהול עצמי הוא חשבון פרישה המאפשר לך להשקיע בהשקעות אלטרנטיביות, כולל נדל”ן. עם IRA בניהול עצמי, אתה יכול להשתמש בכסף לפני תשלום מס בכדי לקנות נכסים להשקעה ולהגדיל את פורטפוליו הנכסים שלך או בכדי להשיג פטור ממס. הלוואה זו שימושית למשקיעים שרוצים לקנות נכסים (ויש להם חשבון פרישה) אבל אין להם את המזומנים בהישג יד לעשות זאת.
מימון המונים (“Crowdfunding”)
מימון המונים הוא מימון המאפשר לגייס כסף מקבוצה גדולה של אנשים. פלטפורמות רבות למימון המונים, כמו: קיקסטארטר, פנדרייז, קראודסטריט, המאפשרות לך לגייס כסף כמעט לכל עסק, אפילו נכסים הדורשים שיפוץ או קניית נכסים להשכרה.
היתרון המשמעותי במימון המונים הוא שניתנת לך האפשרות להתחבר למאגר גדול של משקיעים פוטנציאליים, שלרבים מהם לא הייתה לך כל דרך אחרת להגיע אליהם.
לחברות מימון המונים באתר אינבסטלי – לחץ כאן.
האם אפשר לקנות בית ללא משכנתא?
כמובן שכן, אתה תמיד יכול לקנות בית ללא משכנתא אם יש לך את ההון הנדרש לעסקה, או אם אתה מוצא את הדרך איך להשתמש באחת משיטות המימון היצירתיות שפורטו בפוסט זה.
האם אתה יכול לקנות בית בלי מימון נדלן?
בעקרון כן, אתה יכול לקנות בית בלי מימון נדלן, אבל תצטרך להיות יצירתי מאוד וסביר להניח שלא תוכל לעשות זאת עם משכנתא רגילה מהבנק.
אפשרות אחת היא למצוא מוכר שמוכן לממן את רכישת הנכס. אפשרות נוספת היא להשתמש שמישהו שמוכן להלוות לך כסף פרטי (משפחה, חברים או אחרים), אנשים אלה מוכנים להלוות לך כסף עבור השקעת הנדל”ן שלך.
בסופו של דבר, זה תלוי בך וביכולת שלך למצוא דרך יצירתית לממן את ההשקעה שלך. אבל מעל לכל זאת, חשוב לשזכור שהכל אפשרי ויש אנשים שבאמת קונים נדל”ן ללא הון עצמי משמעותי או עם דירוג אשראי נמוך.
צאו לדרך ושיהיה בהצלחה!
לקריאת פוסטים נוספים
14 דרכים איך לעשות כסף בגיל צעיר - אינבסטלי
27/08/2023[…] נושא נוסף שכדאי מאוד להכיר, כבר מגיל צעיר, הוא המשמעות של יצירתיות בעולם ההשקעות. בכדי שתוכלו להתחיל להבין מהי יצירתיות בהשקעות, הכנו לכם סקירה בנושא מימון נדלן יצירתי. […]