מתי נכס מניב עשוי להפוך לנטל?

נכס מניב, כשמו כן הוא, הוא מייצר לנו הכנסה. עם זאת, כאשר לא בודקים מספיק טוב את העסקה או שלא לוקחים בחשבון את הסיכונים הקיימים בנכס, ניתן גם להגיע למצב שבו הנכס לא רק שאיננו מייצר לנו תזרים הוא עשוי אף לייצר לנו תזרים שלילי. תזרים שלילי עשוי להיות בעייתי ואף יותר מכך, מכיוון שהוא דורש מאיתנו להכניס לעסקה מזומן ממקורות אחרים ובכך לפגוע לא רק בנכס עצמו אלא גם בנכסים אחרים אשר ברשותנו.

נדגים זאת בדוגמה פשוטה:
משקיע קנה דירה להשקעה, שיפץ אותה והכניס דייר לדירה. המשקיע חישב לפי החזר חודשי של 4,000 ₪ שכר דירה צפוי ולקח גם הלוואה בהתאם שעלותה היא כ-3,800 ₪ בחודש.
לאחר תקופה קצרה,הריבית במשק עלתה ועלות ההלוואה התייקרה והמשקיע נדרש לשלם על ההלוואה כ-4,200 ₪ במקום 3,800 ₪. במצב החדש שנוצר, המשקיע למעשה משלם כ-400 ₪ בכל חודש ובמקום לקבל כסף הוא מפסיד כסף בפועל (נוצר תזרים שלילי).

לכן, כאשר אנו מבצעים השקעה בנכסים מניבים עלינו לעשות ניתוח סיכונים מסודר ולהבין האם הנכס באמת מתאים לנו כנכס מניב והאם נוכל להסתדר גם במצב שבו הנכס הופך להיות נטל שנצטרך הוציא עליו יותר ממה שהוא יכניס לנו (תזרים שלילי).

7 רעיונות להשקעה עם נכסים מניבים:

דירה בארץ

כנראה שרוב הישראלים שחושבים על נכסים מניבים, הדבר הראשון שעולה זה להשכיר דירה בישראל.
זה נכון במובנים רבים, זה נכס פיזי שאפשר “לראות ולהרגיש”, יש הכנסה חודשית קבועה וקל מאוד להבין שאם משקיעים כסף בדירה מקבלים תזרים מזומנים שוטף מהשכירות. אז כמובן שזה נכון ואכן אפשר לייצר תזרים מזומנים נאה מהשכרת דירה בישראל, אבל כאשר בוחנים את התשואה על הכסף שאנחנו משקיעים בדירה, ניתן לראות שהתשואה היא לא גבוהה ולעיתים אף נמוכה מאוד. בממוצע התשואה על השקעות בדירות בישראל הן בסביבות 2-3% נטו, כאשר חייבים לקחת בחשבון גם את התחזוקה של הדירה ואחוז תחלופת הדיירים הגבוה בישראל.

מומלץ להסתכל באתר מדלן כאשר בוחנים היכן כדאי לקנות דירה להשקעה ובדוק מהי התשואה הממוצעת על ההשקעה בדירה.

נכס דיגיטלי

נכס דיגיטלי הוא כמו נכסים מניבים אחרים רק שהוא “קיים בדיגיטל” ויכול לייצר לנו תזרים מזומנים והכנסה שוטפת מהנכס. יש הרבה דוגמאות לנכסים דיגיטליים:

• אתר אינטרנט שמושך תנועת גולשים ומאפשר פרסום ישיר או עקיף, איסוף לידים ושיטות נוספות ליצור תזרים מתנועת הגולשים.
• ערוץ YouTube כמקור להכנסות מתנועת גולשים ומתוכניות שותפים של YouTube.
• חשבון Instagram עם עוקבים רבים שניתן להמיר אותו לערוץ שיווק ומכירות.
• אתרי e-commerce שאפשר למכור בהם מוצרים, ליצור תוכניות שותפים ולהרוויח מתנועת הגולשים.
• קבוצת Facebook עם אלפי גולשים שמייצרים תוכן איכותי לקבוצה.
• קבוצת WhatsApp עם מאות משתתפים שווה הרבה כסף למפרסמים שונים.
• קבוצת Telegram עם עוקבים רבים שיכולים לבצע רכישות דרך הקבוצה ולצפות בפרסומות.
• חשבון Twitter עם עוקבים רבים יכולה ליצור הכנסה בדרכים רבות.
• ועוד ועוד..

יש הרבה אפשרויות להשקיע בנכס דיגיטלי מניב ואף להגיע לאחוזי תשואה גבוהים, אך גם במקרה הזה חשוב להתייעץ ולהיעזר במומחים בתחום לפני שמבצעים השקעה.
מאמר מצוין בנושא אפשר למצוא באתר של דניאל זריהן.

מניות דיבידנד

דיבידנד הוא הדרך שבה חברה מעבירה כסף לבעלי המניות שלה. כאשר אתם קונים מניה של חברה אתם הופכים להיות חלקי מבעלי החברה ולכן מגיע לכם גם להינות מהרווחים שהחברה מייצרת. יש לשים לב שלא כל החברות מחלקות דיבידנד אך בכל אתר פיננסי אפשר לראות את פרטי המניה ולבדוק אם החברה מחלקת דיבידנד.

כל חברה מחליטה בעצמה האם היא מחלקת דיבידנד ואם כן אז כמה אחוזים לחלק לבלעי המניות, לרוב, תשלום הדיבידנדד עומד על אחוזים בודדים אך יש גם חברות שמשלמות קרוב ל-10% ואף יותר מכך.

בארה”ב השקעה בחברות שמחלקות דיבידנד הוא שיטה מקובלת לייצר הכנסות בפנסיה, כלומר  צוברים במהלך החיים סכום גדול של מניות של חברות המחלקות דיבידנד ואז כאשר יוצאים לפנסיה אפשר לחיות מתזרים המזומנים שהדיבידנד מייצר לנו.
מידע רלוונטי ומעניין בנושא ניתן למצוא באתר דיבידעת.

נכס נדל”ן למגורים בחו”ל

יש מגוון רחב מאוד של נכסי נדל”ן שאפשר לרכוש בחו”ל בכדי ליצור הכנסה שוטפת משכר דירה, החל מנכסים בארה”ב, דרך נכסים באירופה ואפילו נכסים באסיה.
ניתן לסמן מספר יתרונות ברורים להשקעה בנדל”ן בחו”ל:

• מחיר – המחירים בארץ נמצאים בעליה בשנים האחרונות כאשר קשה מאוד למצוא היום דירות במקומות טובים מתחת למיליון שקל, לעומת זאת, נכס בחו”ל אפשר למצוא גם ב-200 אלף שקל ואפילו פחות.
• פיזור השקעות – קניה של נכס בחו”ל מאפשר לנו לפזר את ההשקעות שלנו במקומות שונים ובכך להימנע ממצב שבו כל הכסף שלנו מושקע במקום אחד בלבד.
• תשואות – השקעה בנדל”ן בחו”ל מאפשרת קבלת תשואות גבוהות יותר לעומת השקעה בנדל”ן בישראל.
• הצמדה למט”ח – אם יש לנו צורך בשמירה על ערך צמוד לשער מט”ח, ניתן לממש זאת ע”י קניית נכס במדינה שבה משלמים במטבע שאנחנו צריכים (לדוגמה: קניית נכס בארה”ב וקבלת תשלום בדולרים).

למידע נוסף על חברות העוסקות בנדל”ן באירופה – לחץ כאן.

נכס מסחרי

קיימים מגוון נכסי נדל”ן מסחריים: משרד, חנות, מרכז לוגיסטי (מרלו”ג), קניון, מחסן ועוד. השקעה בנכס מסחרי מספקת הכנסה חודשית משכר דירה של הנכס המושכר כאשר לרוב התשלום עבור הנכס מחושב עפ”י גודל השטח המושכר. התשלום של השוכר יכול להתבצע פעם בחודש או פעם ברבעון, תלוי בחוזה שנחתם בין המשכיר לשוכר.

השקעה בנכס נדל”ן מניב מסחרי יכולה להשיג תשואות גבוהות יותר מאשר השקעה בנכס נדל”ן למגורים ובהתאם גם הסיכון בנכסים מסחריים עשוי להיות גבוה יותר (ניתן לראות זאת במחירי הנדל”ן המסחרי שנפלו בתחילת הקורונה).
השקעה כזו הינה פחות מוכרת לציבור הרחב ומומלץ  לכל משקיע פוטנציאלי להתייעץ עם מומחים בתחום שיוכלו להעריך את הסיכוי אך גם את הסיכון בהשקעה כזו.

לחברות העוסקות בנכסי נדל”ן מסחרי – לחץ כאן.

דירת Airbnb

בשנים האחרונות הפכו דירות Airbnb ללהיט במקומות רבים בעולם.
בהתחלה היו אלו דירות שהעומדו להשכרה בעיקר לטובת תיירים במקומות טיול פופולאריים, כמו במרכזי הערים וליד אטרקציות תיירותיות. עם זאת, ניתן לראות היום יותר יותר דירות Airbnb באזורים נוספים, הרחק מאטרקציות והרחק ממרכזי הערים. התופעה הזו נובעת מהצורך של אנשים רבים למצוא דירה או בית להעביר בו תקופה שבין מספר ימים למספר שבועות או חודשים וכל זאת לצרכי עבודה ולא רק לתיירות.

לדוגמה: בארה”ב נפוצה מאוד התופעה של בתי חולים גדולים המרכזים סביבם הרבה מאוד אנשים שעובדים בבתי החולים וצריכים מקומות לגור ועד למשפחות ולגורמים המלווים את החולים המאושפזים שגם הם צריכים מקום לגור בו.
גם בישראל קיימות דירות רבות שהוסבו לדירות Airbnb ומשקיעים רבים מייצרים לעצמם הכנסה נוספת בעזרת שיטת השקעה זו.

לאתר Airbnb בעברית – לחץ כאן.

קרנות ריט

כפי שראינו, השקעה בנכס נדל”ן מניב יכולה להיות אטרקטיבית מאוד וליצר למשקיע תזרים מזומנים משמעותי. עם זאת, רף הכניסה הוא גבוה, לעיתים גבוה מאוד ולכן לא כל אחד יכול להיכנס לרכוש דירה להשקעה.
בכדי להוריד את רף הסכום הנדרש להשקעה בנדל”ן פותח הרעיון של קרנות ריט – REIT – Real Estate Investment Trust. אלו חברות העוסקות בנדל”ן ורוכשות ומנהלות נכסי נדל”ן מניב: דירות, משרדים, מלונות, מרלו”גים ועוד. הרווח של חברות אלו מבוסס על ההכנסה משכר הדירה של הנכסים אותם הן מחזיקות.
לחברות אלו פטור מלא ממס חברות (נכון לשנת 2022 מס החברות בישראל עומד על 23%), אך הפטור ניתן רק בהתאם לתנאים הבאים:

• על קרן ריט לחלק לפחות 90% מההכנסות כדיבידנד למשקיעים.
• שווי נכסי נדל”ן מניב והון נזיל יהיו בגובה 75% מכלל הנכסים בקרן.
• לא ניתן להשקיע בנדל”ן מניב בחו”ל ביותר מ25% מסל ההשקעות של הקרן.
• ניצול האשראי יהיה עד לגובה 60% משווי נכסיה המניבים ועד 20% מנכסיה הנוספים.

כלומר, קרן ריט מחלקת כ-90% מההכנסות שלה למשקיעים כדיבידנד.
לקריאה נוספת היכנסו לאתר חברת ריט 1 – קרן הנדל”ן הראשונה בישראל.

סיכום

בפוסט זה הצגנו 7 רעיונות ראשוניים לנכסים מניבים, בתחומי השקעה שונים, החל מנדל”ן דרך נכסים דיגיטליים ועד למניות דיבידנד. חשוב לזכור כי  קניית נכס מניב יכולה להיות דרך מצויינת ליצר לעצמנו הכנסה קבועה מהשקעה. עם זאת, כפי שראינו יש לבחון היטב את ההשקעה בכדי שלא תהפוך מנכס לנטל.